Entrevista Eng. Eduardo ao Jornal Assincon
SEGURANÇA
PLANEJAMENTO E GESTÃO
DA MANUTENÇÃO PREDIAL
Os condomínios estão maiores, mais altos e mais
evoluídos, oferecendo mais conforto e benefícios aos moradores. Hoje, há uma
gama de opções de lazer e serviços dentro do condomínio, que cabem ao síndico
fazer sua gestão, além da edificação em si e os seus sistemas básicos, tais
como distribuição de água, energia e infraestrutura de telefonia, coleta de
água de chuva e residuais, etc.
É de vital importância
que a edificação funcione perfeitamente, pois ao comprarmos um apartamento,
adquirimos junto o sonho de usufruí-lo na sua plenitude, incluindo as áreas
comuns. E em plenas condições de segurança para os moradores, visitantes e
funcionários.
As realizações das manutenções de forma
adequada garantem o pleno funcionamento do empreendimento, com segurança e com
o menor custo possível. Assim, as manutenções podem ser dividas em três categorias:
·
Preditiva: é aquela que ocorre com um prazo determinado de uso, baseado em
estudos prévios, normalmente informados pelo fabricante, no manual do usuário.
Por exemplo: a troca de óleo de um carro, ao atingir certa quilometragem ou
tempo de troca, o que ocorrer primeiro;
·
Preventiva: ocorre após a realização de Inspeções de condição, na qual se detecta que
algum componente já não atende as condições mínimas de operação. Por exemplo:
retirando a vareta do óleo do motor do carro, detectando que está com
viscosidade inadequada e formação de grumos;
·
Corretiva: acontece após a falha ou dano de algum equipamento, prejudicando a sua
operacionalidade, até mesmo, ocasionando a sua parada completa, quebra. Por exemplo:
o motor do carro fundiou por falha na lubrificação.
Estes
exemplos – Preditiva – Preventiva –
Corretiva – são bem simples, mas uma edificação possui uma grande
complexidade de sistemas e componentes. E todas estas incumbências de
manutenção possuem lastro na própria demanda dos moradores e na Legislação e
Normas Técnicas vigentes (veja abaixo)
Principais Leis e Normas Técnicas
Destaco as
seguintes leis a serem atendidas pelo síndico, na gestão da manutenção do
condomínio:
·
Lei Federal 4.591/64, a Lei do Síndico.
·
Lei Federal 10.402/2002, o Código Civil,
notadamente os art. 186, 927 e 942;
·
Leis Federeais 5.194/1966 e 6.496/1977, que
tratam do exercício das atividades de engenharia;
·
Lei Federal 12.378/2010, que trata do exercício das
atividades de arquitetura;
·
Lei Federal 13.425/2017, Lei Kiss, que trata da
segurança contra incêndios;
·
Lei Estadual Complementar 1.257/2015, que
institui o Código Estadual de Proteção Contra Incêndios e Emergências;
·
Decreto Estadual 63.911/2018,institui o
Regulamento de Segurança Contra Incêndios;
·
Lei Municipal 6.046/2004, notadamente o art. 63
e os subseqüentes, que tratam da Inspeção Predial.
Também temos as normas técnicas, sendo dentre eles as seguintes de
grande relevância:
NBR 16280 – Reforma em Edificações
NBR 5674 – Manutenção de Edificações –
Requisitos para o sistema de gestão da manutenção;
NBR 15575 – Norma de Desempenho das
Edificações;
NBR 5410 – Instalações Elétricas de
Baixa Tensão;
NBR 5419 – Proteção Contra Descargas
Atmosféricas;
Neste cenário de
tal complexidade, o síndico deve se valer de uma consultoria técnica de
engenharia que irá auxiliá-lo, garantido os três pilares da manutenção – o pleno
funcionamento da edificação e dos seus sistemas, a segurança das pessoas e o
custo adequado, e na melhor relação de custo x benefício.
Eduardo Henrique Martins
Engenheiro Civil e Engenheiro
De Segurança do Trabalho.Fonte: Jornal Assincon (Associação dos Síndicos, Condomínios & Condôminos da Região Metropolitana -
Edição 6 - Ano 1
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pela gestão do condomínio
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